• 2020-12-01 10:35:06
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  • 本文来自协作媒体:DoNews,作者:李昊原。猎云网经授权发布。

    我是在周五的晚上见到大飞和他女朋友的,两人刚刚看完了两套我爱我家的房子,正计划去看第三套,时刻紧、任务重,房东连日来敦促他搬离的电话,让他不得不早做计划。

    "但我的租金还有二十来天,押金也还在蛋壳那儿,不知道能不能取回来。"大飞有些无法,让他稍感到安慰的是,首付半年行将到期的他,亏本和其他租客比较要少得多,和他合租的两户租户,一户一开始交了一年的租金,另一户则是走了租金贷,即便不住了还有要持续还借款的危险,这两户的租客决议不搬走,并找大飞一致战线,周末一同去蛋壳公寓的总部维权。

    大飞对此有些犹疑:"有用吗?没用吧,去的人应该许多。"

    在此之前,蛋壳公寓的中介就现已联络不上了,房东经过物业联络上了大飞他们,并表明现已和蛋壳公寓解除了合同,期望他们赶快搬走——至于他们和蛋壳公寓之间的敌对,房东并不关怀。

    一贯好脾气的大飞谈到这儿不由得有些动火,大飞也了解,按房东所说,本来11月初蛋壳公寓就会打来房租的收入,拖到现在房东现已赔了半个月的钱了——不过,住在房子里的三户租户,又有谁没交钱呢?

    而和房东以及别的两户租客的沟通,也让他有了新的发现:蛋壳公寓关闭是迟早的作业。

    房东告知他,自己每个月会从蛋壳收到5300元的租金收入,而三户租户交的房租,别离是2340元、2090元和2090元,但最初在签约的时分,有各种优惠活动,实践能够再打上8折,大约别离只需交2000元和1800元,总和也便是5600元,刚好掩盖住给房东的钱。

    "蛋壳太坑了。"大飞总结道。

    尽管蛋壳中介没给过清晰回复,但下半年的租金(半年付)大飞不会再付了,他在邻近已住了两年多,作业离这儿也不远,仍是期望住在邻近。在匆促之间找到比较适宜住处也并不简单,而谁是不"坑"的中介他也不清楚,究竟之前蛋壳看着光鲜亮丽。

    在蛋壳出过后,做中介的朋友跟大飞说,我爱我家其实也不太行了,至于链家的自若,我和他共享了自己两次被"赶开"的阅历——可挑选就那么几个,太挑剔就没得选。

    比照明显的是,在两年前,长租公寓还被看作是朝阳产业,"租金贷"则是金融立异,不止是蛋壳公寓,链家的自若、我爱我家等大公司还有几十家长租公寓公司,都在跃跃欲试地预备分一杯羹,而吐槽这个方式的我爱我家前副总裁胡景晖,隔天就被公司"切开"了。

    2018年8月17日,胡景晖曾在电话会议上表明:"以自若、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩展规划,以高于商场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为举高收房价格,而且这些长租公寓重装饰、N+1租借方式加重了租房价格上涨,长租公寓企业一味满意本钱商场的食欲,现在开展严峻跑偏了。"他还提示道,假如长租公寓暴雷,会比P2P更严峻。

    随即,为我爱我家打拼了18年的胡景晖,被董事长谢勇开除,胡景晖对外表明,压力来自于链家董事长左晖。

    两年曩昔,P2P刚刚清零,蛋壳就接着暴雷了,难道说当年只需胡景晖一个人是清醒的吗?必定不是,但他必定是碍眼的那一个。

    对职业高管来说,自若、蛋壳被点名,左晖和蛋壳的创始人高靖不高兴,我爱我家董事长谢勇估量也不高兴——谢勇并不是房地产职业身世,他长时刻从事金融职业,刚刚"蛇吞象"收买了我爱我家,还签了对赌协议,我爱我家其时也在做长租公寓,就算没有左晖,谢勇估量也要开除这个打自己脸的部属。

    之后,链家持续坐稳职业老迈的方位,蛋壳公寓成功上市,我爱我家也完成了对赌协议,老板们满意本钱商场的意图到达,中下层职工High pressure water也在跟着狂欢。

    咱们采访了一位自若管家,她表明那时不少房子的收房价格极高,高到她现在"难以了解",上文中"以高于商场正常价格的20%到40%"并不夸大,由于来自若的时刻较晚,她自嘲没赶上"好事儿":"那会儿收房管家有的一个月收入能到达二三十万,第二个月就能买辆车。"

    这场从上到下的大跃进,也给几家公司埋了不少雷。

    这位管家地点的区域,自若最近几年一向处于亏本状况,一套房子的收价和租借的租金往往差异悬殊——有的租金总和比收价高几千元,有的像文章最初蛋壳的那套房子,只高几百元,还有的租金乃至不如收价高。

    最终一种状况,管家介绍称,有或许是最初收价太高,一向租不出去,最终只好降价租借,还有或许是由于拆除了本来的间隔,房间的租金总和一会儿大降,转为亏本了。

    其时活跃拿房的几家公司大约都是如此,管家描述是"上一任挖坑,后人来填"。据她了解,这样亏本的区域不在少数。不论以什么样的方式来立异,房子租借的收入最终必定来自于租户,当房子的租金乃至难以掩盖其收价时,这个商业方式必定是有问题的。

    不过,长租公寓商业方式上的两个特色,很好地将问题迸发的时刻拖延了。

    首要,像文章最初的三名租户,别离付出了半年、一年的租金和挑选了租金贷,长租公寓会尽量鼓舞租客这种"早付多付"的行为,而付出房东的钱则是按月付出,这样就依托时刻差构成了现金流上的"蓄水池",长租公寓就有充分的现金持续扩张,而收到的新的房子和签约新的租户,又会带来新的现金流入——看起来就像是"庞氏圈套"。

    其次,长租公寓和房东收房的合同签约时长是1~3年,而和租户的合同签约时长一般是1年,即便一开始的收价较高,只需未来的几年将租金上涨,就能逐步掩盖住本钱——有了这个预期,就有出资者乐意一轮轮去出资,即便亏本也能上市,上市再割一波韭菜持续扩张——就像蛋壳公寓相同。

    经济学上讲,自由竞争的商场上,技术进步只能在短期为公司带来超额利润,而能够长时刻带来超额利润的,必定是独占。

    这样来看,长租公寓明显不存在技术上的打破立异,未来盈余的或许性便在于独占,当自若、蛋壳等增加到足以构成多头独占时,就能够普遍提高租金价格了。从左晖、高靖到一众出资组织,并不存在"傻子",他们只收割"傻子"。

    蛋壳的悲痛在于,上一年年底到本年上半年的疫情,把这个进程打断了,当商场需求缺乏的时分,本来滚雪球式的增加便呈现了问题,

    本年上半年,蛋壳被曝和房东谈下降租金的作业,假如房东不容许,他们就会解约,假如容许了,房东收到的钱少了,但租客交的钱并没少。

    而自若本年上半年相同也和一部分房东解约了,不过管家告知「DoNews」,这是由于最近公司要求盈余,会采纳"一些手法"把成绩掰正,但不包含强行停房东租金,补偿也会及时给到,疫情期间还会补助服务费,比照下很"良知"了。

    这是由于自若背面还有链家做支撑,而蛋壳背面可没有一只会下金蛋的母鸡。

    本年第一季度,蛋壳公寓收入19.40亿元,净亏本12.344亿元。从招股书来看,蛋壳公寓在2017年、2018年、2019年别离营收6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元,净亏本2.72亿元、13.7亿元、34.37亿元。营收越多,亏本就越多,从不盈余,在这一点上蛋壳公寓能够说是不忘初心,有头有尾了。

    蛋壳暴雷之后,胡景晖11月23日曾在微博估算了下蛋壳的资金缺口,他给出的答案是至少100亿,这个数字和暴雷的头部P2P渠道平起平坐,他两年前的预言被部分证明了。

    而蛋壳公寓公司联合创始人、董事兼CEO高靖,早在本年6月因创建蛋壳公寓之前参加的商业出资而遭到当地政府部门查询,无法行使其在蛋壳公寓董事会以及公司的办理责任。有一种说法以为,假如高靖没出事,蛋壳或许还没事。

    几天前,从上市时13美元跌到缺乏2美元的蛋壳,在负面音讯下股价竟然迎来了一波上涨,原因是有音讯传出我爱我家考虑收买蛋壳。

    这或许便是本钱故事的力气。

    蛋壳暴雷引起了空前的社会重视,还有一个原因,是关乎"住"这一根本生活需求,而且真实地危害到了公民的利益。

    长租公寓成功地让租户和房东都成了输家,并引发了严峻的敌对——这几天房东停水停电、撬锁撬门,乃至两边坚持的音讯层出不穷。

    老老实实交钱的租户自不用说,房东也是受害者。咱们采访了一位三十出面的女人蛋壳房东,她有一处坐落刘家窑的97平米的三居室,靠多年积储付的首付,还在还房贷,每月的6号,蛋壳会打给她7481元,她自己则在离公司更近的当地租房住。11月6号,蛋壳没有打过来钱,她也不知道怎么办才好,仅仅计划在15天违约期满时再联络下租户看看。

    近期,「DoNews」前往坐落北京的蛋壳公寓总部,有些寒酸的大楼下排着长队,年青一些的多是租户,年岁较大的多是房东,现场还有维持秩序的保安和辅警。

    据咱们了解,在蛋壳北京总部,这儿的办事效率并不高,要排号,而且每天的号只需几百个,而蛋壳一季度财报显现其运营的公寓数目到达41.9万间,受其影响的租户和房东,几百万应该是有的。

    在场的一切人都知道蛋壳没钱了,但不在这儿等,他们也不知道去哪里。房东惧怕房客不愿搬走,房客忧虑被换锁和驱逐,"家"反而成为了不安的缘由。

    到「DoNews」发稿,还没有一致的处理计划出来,不过据称微众银行现在提示租户暂时无法还贷。在蛋壳事情中,还值得一提的是租金贷这种"金融立异",这也是长租公寓的标配之一,租户适当于向微众银行等组织借款,而微众银行则一次将一年的房租打给蛋壳,部分租户无比纠结不敢搬走的主要原因便是,要是搬走了,还要还钱怎么办?

    但这一方式明显对蛋壳极为有利,要是蛋壳自己去借款,反而还没方法这么轻易地获取资金,也因而,长租公寓一向鼓舞租金贷。自若管家告知「DoNews」,每有一位租户挑选了租金贷,管家都会取得50元的提成,而且会有专门引荐借款的人来给管家门训练。不过她作为"良知管家",一般不会主张,由于算上利息,实践上租户分期付出的钱,要比季付更贵一些。

    按她的经历,自若大约只需十分之一的租户挑选了分期,应届生根本都会挑选分期,由于能够免手续费,服务费还会有扣头。至于蛋壳公寓,租户挑选分期的份额暂时不清楚,但依据「DoNews」现在采访的状况来看,要高于自若的份额。

    所以当蛋壳暴雷后,适当一部分租户就会面对这一为难的局势。实践上,蛋壳和房东到底是租借联系仍是托付联系,现在也没有清晰的说法,不同区域无所适从,长租公寓方式上的立异,让监管都有些跟不上了。

    当潮水退去后,才知道谁在裸泳,蛋壳公寓让咱们看到了一地蛋壳,但长租公寓的故事并不算完毕,乃至对某些公司来说仍是利好。

    就在今日,自若正式宣告并购贝客青年精品公寓,入局集中式公寓,至此,自若现已掩盖了涣散式合租、整租、豪宅、集中式独栋和社区等租住产品。

    隆冬之际好抄底,巴菲特所说的"在他人惊骇的时分贪婪",在实体经济中也适用,究竟,就算一切的中介都"坑",没房子的人,也仍是要找当地住。或许,真的有"热心"的本钱,乐意拉蛋壳一把呢?

    但人不是本钱,在北京的珍重里无家可归,真的太冷了。

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